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供给侧结构性改革系列之三十:盘活土地资源,盘活土地资源实质性启动将加速供给侧改革,建议关注相关投资机会

时间:2017-03-21    机构:广发证券

一、《关于钢铁行业化解过剩产能实现脱困发展的意见》明确提出要“盘活土地资源”,工业用地可用于转产发展第三产业等

2016年2月4日,国务院发布的《关于钢铁行业化解过剩产能实现脱困发展的意见》明确提出要“盘活土地资源”:(1)钢铁产能退出后的划拨用地:可以依法转让或由地方政府收回,地方政府收回原划拨土地使用权后的土地出让收入,可按规定通过预算安排支付产能退出企业职工安置费用。(2)钢铁产能退出后的工业用地:在符合城乡规划的前提下,可用于转产发展第三产业,地方政府收取的土地出让收入,可按规定通过预算安排用于职工安置和债务处置;其中转产为生产性服务业等国家鼓励发展行业的,可在5年内继续按原用途和土地权利类型使用土地。

二、招商蛇口、武钢集团和青山区国资集团三方合作开发与运营武钢集团存量土地,钢铁行业土地资源盘活实质性启动

招商蛇口2017年3月15日发布《关于与武钢集团、青山区国资集团签订<关于设立房地产投资平台公司之合作协议>的公告》,招商蛇口与武汉钢铁(集团)公司(简称“武钢集团”)、武汉市青山区国有资本投资运营控股集团有限公司(简称“青山区国资集团”)签订《关于设立房地产投资平台公司之合作协议》,明确:以武钢集团全资子公司“武汉钢铁集团资产经营有限责任公司”作为平台公司,招商蛇口与青山区国资集团通过增资扩股方式参与平台公司的开发与经营;增资完成后,招商蛇口、武钢集团和青山区国资委分别持有平台公司50%、34%和16%的股权。三方共同同意且具备开发条件的武钢集团存量土地为合作基础,通过平台公司展开展社区开发与运营、园区开发与运营、商品住宅的物业与商业运营管理、产业对接等方向的合作。合作模式有四大方向:

(1)社区运营与开发:由平台公司代表武钢集团与政府协商,对武钢集团权属土地进行规划调整,以委托交易方式完成土地变性相关工作,通过平台公司合作开发;同时平台公司也可参与市场招拍挂,获取土地后进行社区开发与运营。

(2)园区开发与运营:平台公司对武钢集团现有旧厂房进行升级改造,引入相关产业,发挥土地价值,提高经营效率。

(3)商品住宅物业与商业运营管理:招商蛇口与武钢集团共同组建管理团队,管理运营商品住宅的物业和持有型物业。

(4)产业对接:在遵循市场原则下,充分利用武钢集团在钢铁行业的特色与优势,平台公司同等条件下优先考虑武钢集团的产品及服务。

三、投资建议:土地资源盘活的实质性启动将从拓宽需求等方式加速供给侧改革进程,建议重点关注钢铁行业投资机会

《关于钢铁行业化解过剩产能实现脱困发展的意见》明确提出可“盘活土地资源”,产能退出后的划拨用地可依法转让或由政府收回;工业用地在符合城乡规划的前提下,可用于转产发展第三产业,其中转产为生产性服务业等国家鼓励发展行业的可在5年内继续按原用途和土地权利类型使用土地。而招商蛇口、武钢集团及青山区国资集团三方将共同合作多方式开发与运营武钢集团存量土地,表明钢铁行业的土地盘活将实质性启动,且其土地变性、合作开发、运营管理等多领域的经验也将为业内已退出或将退出的产能的企业提供宝贵的参考。此外,其《协议》明确提出,在产业对接上,充分利用武钢集团在钢铁行业的特色与优势,平台公司同等条件下优先考虑武钢集团的产品及服务。

集团公司若有闲置土地资源,盘活土地可部分解决产能退出后的员工及债务等问题,还可利用产业对接等方式使用集团年内部产品及服务,拓宽市场需求。土地资源盘活的实质性启动将从拓宽需求等方式加速供给侧改革进程,建议重点关注钢铁行业投资机会,重点标的列示如下:

首钢股份:(1)2013年,招商局蛇口与首钢总公司全资子公司北京首钢建设投资有限公司签署《“中国网谷”项目合作协议》,双方就新首钢高端产业综合服务区内“公共活动休闲带”南侧占地面积不超过0.6平方公里土地合作开发方式进行了初步约定,在新首钢高端产业综合服务区内创新打造“中国网谷”综合性信息网络产业园项目。(2)根据2017年3月14日首钢总公司《17首钢MTN002:首钢总公司2017年度第二期中期票据信用评级报告及跟踪评级安排》,2015年以来公司紧跟国家去产能家政策,对原有设备进行技术改造,并通过搬迁重组共淘汰炼铁年产能787万吨,炼钢产能500万吨。(3)截至2016年二季度,首钢股份粗钢产能达970万吨,占总公司比重达52.17%;(4)典型的大集团小公司,截至2016年Q3资产证券化率仅为29.30%。由上可知首钢总公司正在尝试推进土地资源的盘活,集团退出500万吨炼钢产能之后也将面临闲置土地盘活问题,而土地资源的盘活将助力解决集团及上市公司产能退出后的债务和人员安置问题;且集团公司的产能超一半集中于首钢股份,如若存在产业对接的机会,股份公司或受益于集团的土地资源盘活带来的钢需增量。

宝钢股份:(1)根据国务院国资委批复,宝武集团将化解过剩产能1542万吨,约占宝武集团钢铁总产能的17%;(2)招商蛇口与武钢集团、青山区国资集团已签订《关于设立房地产投资平台公司之合作协议》。集团土地资源的盘活将从拓宽需求、解决债务和人员问题两种方式利好集团及宝钢股份,促进企业转型发展。

杭钢股份(600126):(1)2015年底,杭钢集团半山生产基地的钢铁生产全部关停,而杭钢股份主要基地位于半山基地,也在关停范围之内。(2)根据杭钢股份2015年11月公告《重大资产置换及发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书(修订稿)》,1997年杭钢股份与浙江省国土资源厅签订了《国有土地使用权租赁合同》及有关补充协议,其生产经营用地90.2408公顷(约为902408平方米)以租赁方式使用,租赁期限为50年;杭钢股份用共计319678.50平方米的房产置换宁波钢铁有限公司60.92%股权和浙江富春紫光环保股份有限公司22.32%股份,差额部分由杭钢股份向杭钢集团发行股份补足。(3)根据集团官网,集团将以半山基地1700多亩自留土地为基础把半山新产业基地建设成以快乐健康、智能环保产业为主导、产城融合的创新基地。(4)杭钢股份产能400万吨。杭钢集团半山基地的盘活将为集团乃至杭钢股份解决产能退出之后的人和债务问题,产业对接也将为集团和杭钢股份带来新的钢需、改善经营环境,利于集团和杭钢股份的转型升级。

五、风险提示:供给侧改革进程不达预期;土地盘活进程受阻。